Ca y est ! Vous vous êtes décidés !
Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier ancien ?
Bien des questions se posent avant de faire l’acquisition d’un appartement ancien ou une villa ancienne.
1/ Avant d’examiner le bâtiment, vérifiez la sincérité du vendeur sur son empressement à vendre son bien, le prix qu’il propose, comparer aussi les prix du marché dans le secteur concerné.
De plus, un bien qui ne se vend pas dans les mois qui suivent l’annonce pose problème, et le vendeur pressé de conclure l’affaire accueille plus favorablement une négociation à la baisse. L’idée est de tomber au bon moment sur la bonne affaire, il faut donc multiplier vos chances en consultant régulièrement les annonces et les agences immobilières.
Les différentes visites réalisées sont l’occasion de faire baisser les offres de prix, dans la mesure de votre budget. Là aussi, soyez rassurants sur vos capacités financières en ayant préalablement un accord financier de votre banquier, pensez aussi aux charges et travaux à venir.
Si vous sollicitez une agence immobilière, réclamez un rabais sur la commission de l’agent immobilier si elle vous parait trop élevée.
2/ La visite d’un bien immobilier, en l’absence ou en présence d’un professionnel, ne se fait pas sans quelques précautions, même pour un œil non averti. Comment réussir sa visite, quels sont les points à vérifier ?
Dans le cas d’une maison individuelle, il faut vérifier l’état du bâti en contrôlant :
– l’étanchéité de la toiture ;
– les éléments de charpente, de planchers et de plafonds (poutres, chevrons, solives, lattes) par rapport aux termites ;
– les éventuelles fissures sur les murs ;
– l’installation électrique ;
– la plomberie et l’assainissement.
Il faut également prévoir une possibilité d’extension de la maison, voire la réalisation d’une autre construction sur le terrain dans les règles d’urbanisme de la mairie de la commune concernée. Il est donc impératif de demander au préalable un certificat d’urbanisme, document qui renseigne sur les dispositions d’urbanisme applicables sur le terrain, les servitudes d’utilité publique, la desserte du terrain par les équipements publics. La présence d’une servitude privée, faisant souvent l’objet de litiges, doit être clairement définie.
Dans le cas d’un appartement, l’approche est différente, il faut :
– contrôler l’état de dégradation des parties communes ;
– se renseigner sur les travaux envisagés dans l’immeuble (ravalement, réfection de la toiture, de la cage d’escalier, installation d’un ascenseur …), et l’éventuelle participation financière qui vous incombera ;
– exiger dans l’acte de vente la surface exacte du logement comme le précise la loi Carrez.
3/ Sachez apprécier aussi l’environnement (réputation du quartier, calme ou bruyant, entouré de verdure, de parcs ou de zone de détente, de rue passantes, …), la position géographique (par rapport aux moyens de transports en commun, crèches, écoles, lycées, commerces …), et l’orientation du logement (soleil levant et couchant, sens des Alizés, …), éléments déterminants dans la décision finale.
Le conseil : Pour vous rendre compte des avantages de chaque logement, visitez-les à des heures et à des jours différents.
4/ Un certain nombre de diagnostics sont obligatoires pour réaliser une vente et doivent impérativement vous être communiqués avant la vente.
Il s’agit de :
– la loi Carrez obligatoire pour tout bien situé en copropriété ;
– le diagnostic termite obligatoire pour tout bien appartenant à une zone géographique contaminée ou susceptible de l’être (décidée par arrêté préfectoral) ;
– le diagnostic amiante obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire aurait été délivré avant le 1er juillet 1997. Date correspondant à l’interdiction de l’utilisation de ce matériau ;
– le diagnostic plomb (CREP) obligatoire pout tout logement dont la construction fut achevé avant le 1er janvier 1949, période à laquelle le plomb (très nocif pour la santé) entrait dans la composition des peintures ;
– le diagnostic ERNT (risques naturels et technologiques) obligatoire pour tout logement construit dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques ;
– le diagnostic de performance énergétique (DPE) toujours obligatoire si présence d’un climatiseur ;
– le diagnostic gaz obligatoire pour tout logement disposant d’une installation au gaz naturel datant de plus de 15 ans ;
– le diagnostic électrique obligatoire pour tout logement dont les installations électriques datent de plus de 15 ans ;
– le diagnostic assainissement obligatoire pour tous logements disposant d’un système d’assainissement individuel.